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                      平安信托地产版图:630亿布局三大业务

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                      2013年10月18日02:13 来源:21世纪经济报道 

                        平安信托,业界颇具神秘感的行业标杆。因其产品线庞大丰富,依托综合金融集团发展自成一体的交叉销售,外界一直难窥其中堂奥。

                        其旗下地产业务更是引人注目。平安集团购入或开发的物业资产,股权关系大都?#20197;?#20449;托。此外,平安信托的产品线在市场独树一帜,既有常见的融资类信托,也有以信托受益权为标的的“睿石系?#23567;保?#21462;音自Reits),还有市场罕见的权益类信托。

                        根据中国平安(601318,股吧)2013半年报,至6月30日,平安信托资产管理规模高达2283亿元,其中房地产(000736,股吧)信托630亿元,占比27.6%。通过长时间跟踪,并采访一线核心人?#20445;?#26412;报得以初步勾?#25484;?#29256;图概貌:按风险收益结构,分为持?#34892;汀?#34701;资类、股权类三大业务;股权业务是下一步重点,挖潜机构市场。

                        地产板块20%来自保险放心保)资金

                        根据平安信?#20449;?#38706;的组织架构图,其地产专业部门成型于2008年。此前一线投资部门按“业务部、投资部、直投部”等业务?#38382;交?#20998;;2008年,按业务领域,其成立?#23435;?#19994;资产管理部、策略研究部、物业投资部,归入“非?#26102;?#24066;场投资”类,2012年又把三者统称“物业投资事业部?#20445;?#20027;导地产业务。

                        其中,资产管理、策略研究均为中后台部门,物业投资部负责前线投资。今年投资部又设立了“持?#34892;?#29289;业”、“融资类信托”和“股权投资基金”三个并列部门,对应地产投资的三大业务板块。

                        “?#23548;?#19978;,2003年平安信托就启动了地产业务的规划,以及专业团队的建设。”平安信托物业投资事业部高级投?#25163;?#34892;总监兼股权基金部总经理艾兵说。艾兵是地产业务的老兵,2001加入平安信托,参与物业投资团队的组建,对其发展逻辑十分熟悉。

                        早期,平安信托定位为“平安集团战略投资、战略持股的平台?#20445;?#22320;产业务亦发端于集团资产配置需求。2004年,公?#23601;?#25104;首笔房地产投资,为购入“持?#34892;?#29289;业”匹配保险资金。

                        2007年换发金融牌照后,平安信托转型为“专业投资管理机构?#20445;?#24182;于2008年完成第一笔融资类房地产信托业务。其业务模式与时下通行的地产信托并无太大区别,至今仍是地产业务的主流。

                        2009年,平安信托?#36816;?#25151;地产开发股权投资,构建信托公?#23616;?#21160;管理、投资者自负盈亏的类私募基金产品线。

                        三大业务板块,风险收益结构按“低中高”排?#23567;?#33406;兵粗略估计,截至目前,累?#39057;?#25237;?#39318;?#39069;超过900亿元,2013年底?#40644;?#21315;亿已无悬念。目?#25353;?#37327;约630亿元,持?#34892;?#29289;业占30%,融资类信托占60%,股权类信托占10%。

                        资金端由平安信托子公司自有资金、以险资为主的集团资金、第三方机构和个人理财资金构成。信托公司自有资金曾是重要来源,随着保险投资政策的开放和第三方资产管理业务的增长,份额逐步?#38470;担?#30446;前地产板块的资金有20%来自保险资金,基?#23601;?#20837;持?#34892;?#29289;业,另80%为代客理财资金。

                        ?#22885;?#24930;的我们将不再区分集团资金和代客理财资金,都视为客户。只不过我们对集团的需求了解更深入。”艾兵说。

                        从平安集团层面看,这630亿并不能?#20381;?#25152;有地产项目。平安信托下属子公司“平安创新?#26102;盡?#25511;股“平安不动产?#20445;?#21518;者亦以地产为主业。由于股权关系,外界往往将之划入平安信托的地产板块。

                        事实上,平安信托作为集团“战略持股平台?#20445;?#20854;股权结构未必等同于管理架构。譬如,平安金融科技、陆金所等集互联网金融模块也?#20197;?#20449;托名下,但其业务却很大程度独立于信托,由集团直管。

                        平安不动产亦相对独立,同为集团地产业务平台。前者类似土地开发企业,主导拿地建设的开发职能;后者是资产管理机构,主导财务投资。“两者都为集团服务,存在合理的竞争和通畅的协调。”艾兵说。

                        “股权投资是下一个重点”

                        平安信托地产业务之独特,其一为业务布局,配合集团保险资金的持?#34892;?#29289;业,与“类基金”的股权投资信托均罕见于市场?#40644;?#20108;为业务团队的专业取向、主动管理,有别于多数信托公司的“万能团?#21360;薄?/p>

                        “我们融资类项目70%以上是跟大?#34892;?#24320;发商合作,选取风险?#31995;?#30340;项目;而且投后管理渗?#36127;萇睿?#20026;此花?#35757;?#25104;本也是全行业最高的。”艾兵说。也因此,平安地产信托产品的收益率一般略低于同业,对应风险取向较稳健。

                        “现在回?#25151;矗?#25105;们用专业主导做信托,客户?#22270;?#22242;还是认同的。从未出现信托公司自身力量来兜底的情况。”艾兵说。

                        不少业内人士认为,平安信托走专业主义道路是得益于“交叉销售?#20445;?#33021;通过集团网络以?#31995;?#25104;本募资,没有太大的销售压力。若融资成本高,花在主动管理上的钱自然就少。

                        这一特点,为发展股权投资信托奠定了基础。艾兵称,2009年至2012年,股权类业务累计完成60亿元投资?#30591;?#20170;年业务爆发,预计年末累计投资能达到80亿元。“融资类业务占比会逐渐下行,股权投资是下一个重点。”

                        该业务的模式是与开发商合作,入股项目公司并全程参与开发建设,以销售作为回报来源,与市面做债为主的项目有?#23616;?#19981;同。其意义在于:第一,具备净值化管理条件,真正做到投资者自负盈亏,有望打破所?#20581;?#21018;性兑付?#20445;?#31532;二,探索信托公?#23601;?#36807;专业能力实现转型的道路。

                        在市场看来,近期银监会试点的债权直接融资、银行理财资管一旦推开,现有信托业态将难以为继,转做股权投资顺理成章——关键在是否有足够的能力作风险定价。

                        艾兵透露,平安信托物业股权基金的风控方式主要有:选择经营稳健的合作伙伴;在一线城市和有人口、产业集聚的二线城市找项目,开发刚需产品;全面进入董事会、管理层,参与所有重要事项的审批。

                        风险定价能力体现在合作协议上。“我们大量采用类似对赌协议、不同的股权?#38382;?#21644;分配顺序来提供保护。”艾兵举例道,对于项目前景明朗、周期短的,可以同股同权;对不确定性较大的项目,则要求优先受偿。“比如你要求投资成本先得,那么对方就有权分走更多的剩余收益。减掉的风险值得你放弃多少收益,要有专业的定价能力。”

                        艾兵表示,有部分正常退出的股权项目,收益率可达到融资项目的两倍;少数项目因客户受调控等影响提前退出,客户也拿到了合理的收益。

                        他预计,伴随股权产品的崛起,平安信托的客户?#33322;?#21457;生变化,此前大力开拓高净值个人客户;但高风险、高收益的产品需要更多机构投资者,机构市场将是未来挖潜方向。

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